转载： 澳房汇 作者：James
澳大利亚 墨尔本 房产投资管理
5月12日，联邦大选前的最后一个周日，莫理森总理放了一个大招，让房地产朋友圈都炸了，但我看了无数的文章，都说得不够透。当然，匆忙之间，可能连总理也没想好细节。我这里就帮大家把问题归纳一下。
1. 这个首次置业房贷担保计划(FHLDS)对谁有好处？
首先当然是想买房还没有买的人。第二是房地产业者，包括开发商，中介，贷款机构。正在退缩的、观望的，应该都有了底气。
四大银行、二线银行和澳大利亚银行业协会都普遍支持该计划(这很重要)，政府应该是与他们事前有沟通的。值得留意的是，总理说，为鼓励竞争，小型贷款机构获邀优先参与。
2. 这个计划是帮首次置业者付房贷保险吗？
不是的。房贷保险指的是如果购房者首付低于房价20%，通常要购买贷款保险，当还不起款时，由保险公司介入帮忙解决，所以这笔保费不便宜，要超过1万元。
但在这个计划，如果我们以政府准备的5亿预算来算，是交不出每年1万个贷款保费的。
政府应当是担当了保险公司的角色，并且不收保费，为借贷人给银行做担保。
这就很容易理解，为何保险业会怪政府事前不咨询他们的意见。
3. 首置房贷担保计划有什么缺陷？
这个计划出来后，我看到至少有30%的评论说两党又做了蠢事，批评基本是以下这些：
- 受惠的人数少，去年首次置业的贷款有接近11万个，这个计划只能帮10,000个；
- 收入门槛设定得有点宽松，符合条件的人将远远超过每年10,000个，会造成筛选困难或不公；
- 对于许多首次购房者来说，最大的障碍不是首付，而是申请贷款，目前申请80%已经很困难，那么申请95%会更困难；
- 在物业成交时，银行要把政府担保的部份也拿出来的，那么就要看银行如何对待这笔钱的风险，有银行家估算，如果要将一笔47.5万元贷款的风险权重从25%提高至50%，银行就需要提高1%利率，这是借了房价95%的首置者不能承受的。
4. 为什么联盟党要在选举的最后一周放出这个大招？
联盟党推首置房贷担保计划有三层意义：
- 表面上，当然是帮年轻人和低收入人群置业，提高澳洲的房屋拥有率， 目前，在25-34岁的年轻人中，拥有自己房子的不到一半。也就是说，40年后，几乎一半的退休人士是租房者，他们很可能没有资产储备，要靠政府和纳税人资助；
- 当然是要争取准备首次买房选民的选票，这不只是针对年青人，因为这些人数不多，总理造势、表态的意义更大。
- 经济太差，负资产的人在增多，房市熄火。澳大利亚统计局(ABS)周一公布的数据显示，3月份住房贷款下降3.2%，抵消了上月2%的增幅。其中首次置业贷款也下降0.5%，说好的帮助年青人买房呢？
5. 首置房贷担保会实行吗？
两党都需要增加税收，大家没动力消费、也没动力工作。房市不好，怎么办？银行不能借钱，金融怎么会好？
对自由党来说，虽然(FHLDS)实行有难度，也是要做的。
对于工党，难度会更大一些。
把房价拉下来，一直是工党想要做的事，如何做到只对买不起房的人有好处，对投资者没好处，非常难以操控的。工党只说跟进，细节没出来，很有可能在实行的时候多设限制，令能受惠的人尽量减少。
影子财长Chris Bowen认真考虑过这个计划，还估计违约率将非常低。工党设想它像西澳模式那样运作。所以，这是会实行的。
6. 首置房贷担保适用于什么人？
年收入低于12.5万元的首次置业者，或年收入低于20万元的夫妇，按这个收入推算，个人可以买80万以下的房子，夫妇可以买132万以下的房子，范围还是很广的，并不是只帮年青人。但在各地区能买房屋价格的上限会有不同，仍待公布。
总理Scott Morrison表示，如果需求充足，该计划甚至可能扩大。
7. 首置房贷担保会推高房价吗？
这是毫无疑问的，如果这个计划得以实行，会有更多买房的需求。
因为目前的贷款利息已经非常低，存钱“上车”是最大的障碍。上世纪90年代，买房存够20%的首付，平均需要4年。如今，因为房价上升，需要10年的时间。如果只需要存房价的5%作为首付。就会容易很多。
回顾过去55年历史，每一次政府资助首次置业者，都是房价大涨的开始。所以政府这次“聪明”了，只拿出5亿，限每年帮助10,000个首置贷款，这不是政府没钱，而是想把冲击减到最低。
8. 首置房贷担保对选举有影响吗？
因为工党马上宣布跟进同样的政策，联盟党在选票上得到的好处会有限。
联盟党的政策，应该是鼓励建设、开拓就业机会，以足够的供应来平衡房价，他们在任内做得最不对的一件事，是迎合工党力推皇家调查委员会，令房市供应急剧减少。
工党的政策，应该是帮助弱势群体安居乐业，让大家可以快乐工作，以促进生产力来促进供应，但由于皇家调查委员会以“有责任贷款”条款，把责任全放在银行一方，鼓励了借款人推卸责任，造成大面积的集体官司，直接把银行放贷的意愿打停。
首置房贷担保，实际上是一个给银行解套的计划。联盟党趁竞选的机会，迫使工党跟进，如果他们不能当选，这将是在任内做的最后一件好事。
9. 首置房贷担保有什么真正意义？
受惠的人不多，实行的难度大，瑞银首席经济学家George Tharenou表示，该计划可能增加30亿元的房贷需求，但相对于每年2,270亿的房屋贷款，其影响"微不足道"。
尽管如此，首置房贷担保是非常有意义的。因为皇家调查委员会给澳洲房地产贷款下的套太深，靠银行自己，想来想去都没有办法，而房地产不好，严重影响了消费，进而影响了经济的发展。
这个时候，由政府出面解套是最恰当的做法。
在此计划下，如果房价下跌超过5%，而贷款人选择破产不还了，政府就要负责，理论上政府就有必要一起参与保“房价”。
所以，这个计划的象征意义大于实际意义，之前大家不是但心工党上台会如何如何吗？现在两党同时表态，就是提前为房价站台，不需要等到明年1月，512就是澳洲房市走出低迷的分界线。
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